李嵐君
6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來部門限售份額解禁。據華泰證券統計，9只公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例為339%，過份現在流暢份額占總份額的平均比例324%。也便是說，解禁使得這9只公募REITs的可流暢份額平均增加過份一倍。業內人士稱，在解禁后，部門REITs品種可能出現估值回歸的過程，但戰略投資人的減倉策劃料有分別，總體陰礙有限。
首批REITs開釋流動性
具體來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小于流暢份額，占比在40%至80%之間；富國開創水務REIT、博時蛇口產園RE娛樂城體驗金300IT、紅土鹽田港REIT的解禁份額相近或持平流暢份額，占比在90%至110%之娛樂城老虎機間；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份額過份流暢份額，占比在130%至190%之間。
本年年頭，市場避險情緒一度高漲，資金大批涌向REITs。通聯數據Datayes顯示，9只REITs產品中，紅土鹽田港REIT的最高價一度沖至4163元，那時該產品凈值23元，溢價幅度過份80%；富國開創水務REIT則更為夸張，本年2月中旬的代價一度沖至7519元，那時其凈值37元，溢價幅度高達1032%。
首批公募REITs本次部門限售份額解禁是否會對二級市場代價產生沖擊？面臨解禁份額，6月21日9只REITs產品表現相對平穩，并沒有出現團體走低。
富國基金表示，首批娛樂城手遊公募REITs在發行時除原始權益人以外的戰略配售份額占對照高，客觀上導致本次解禁后上述REITs的流暢份額增加比例較大，但總體來看，解禁后REITs總流暢市值仍然不大。從解禁份額的戰略投資人構成看，重要是金融機構和部門產業資源，現在大部門REITs市價相對于發行價有一定溢價，不去除部門戰略配售投資人有兌現收益的動力，賣盤的增加可能對二級市場造成一定壓力。另一方面，戰略配售投資人重要是技術機構投資人，正常而言有相對理性的買賣方式和買賣線上娛樂城註冊送謀略。同時，短期二級市場代價的大幅下降也會提拔REITs的分派率、IRR等收益指標，對于理性投資人而言，可能帶來資產部署時機。
部門資金會適時部署
公募REITs解禁潮對市場流動性有多大陰礙？富榮基金公募REITs投資總監王甲同表示，鑒于此次解禁前，市場公募REITs份額供應少，而合適部署REITs的保險、理財等屬性資金運氣和機率遊戲無法實現足額部署，在供應關系失衡的場合下，流暢的公募REITs存在超額溢價場合，甚至部門REITs二級市場漲幅較大。縱然在近期REITs代價出現一定回撤的場合下，已發行的公募REITs平均溢價也過份20%。假如市場流暢盤再增加約一倍的供給量，部門溢價過高、估值偏離度較大的產品可能存在代價回撤的壓力，這可能會帶動整個REITs二級市場承壓。
私募排排網財富控制合伙人榮浩的觀點較為謹嚴。他表示，解禁后REITs的溢價率會有一個回歸到合乎邏輯估值的過程。可是各戰略投資人的減倉策劃可能有分別，假如形成共振則會出現短期拋壓；看重長期收益的機構短期內建倉的概率不大，要等估值溢價合乎邏輯才會出手。現在，REITs平均的溢價率在20%左右，前期市場已經開釋了一些估值風險，但部門產品估值還是偏高。對于收益權類的REITs長期屬性更偏債，合適追求確認性收益的資金。解禁后，待估值進入合乎邏輯區間，相信部門資金會適時參與。
中信證券以為，首批公募REITs部門限售份額解禁后或重新迎來部署時機。本年3月以來，公募REITs與股票的相關聯動性有所增強。當前，股票資產漸入佳境，但REITs受制于逼近的解禁賣壓以及疫情多點散發對現金流的直接陰礙，近期REITs的反彈力度遜于股票。固然公募REITs面對一定賣壓，或對公募REITs市場的反彈形成一定抑制作用，但REITs部門限售份額解禁的實際陰礙較為有限。待首批公募REITs解禁賣壓開釋后，或重新迎來二級市場的部署時機。發起投資者同時關注后續新上優質項目的發行配售時機以及二級市場的底部部署時機。
發展前景廣闊
現在看來，首批9只REITs均完工2024年年度分紅，二級市場回報優良。上市一年來，首批9只REITs運營穩健，信息披露連續規范。同時，REITs條例體系和制度建設逐漸完善，配套細則根本蓋住業務全流程，擴募條例已正式落地，REITs市場有望加快擴容。
博時招商蛇口產園REIT的基金經理胡海濱稱，現在發行的REITs在發行認購階段都出現了超額認購的場合，說明投資者較為認可REITs的投資價值，市場處于供不應求的狀態。
東吳基金REITs總部副總經理李軍表示，REITs的市場表現獲得了越來越多投資人的認可，投資主體以機構投資者為主，主體類型愈發豐富。以險資為典型的長線資金加快進入，已成為投資市場的主力軍；券商、資管公司、銀行及其理財公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各類金融機構紛飛進入該市場。除自營資金外，有前提的金融機構還在合規的條件下專門為投資REITs定制產品。
